Megtérül-e a panelfelújításba fektetett pénz?

A lakók által kifizetett összeg 5-7 év alatt visszajön, a teljes beruházás pedig 15-20 év alatt.

Korábbi két cikkünkben – melyek itt, illetve itt olvashatók – részletesen írtunk a panelházak energetikai felújításáról. Most a téma pénzügyi vonatkozásait tekintjük át.

A távfűtés a rezsi legnagyobb kiadása, ami a lakás méretétől függően évi 100-200 000 forint között mozog, és egy-egy hidegebb téli hónapban akár 40 000 Ft is lehet, az ugyanazon szolgáltató által előállított használati melegvíz (HMV) díjával együtt. Czabarka Mihály, az NRG-Mentor Zrt vezérigazgatója szerint jelenleg Magyarországon állami szabályozással mesterségesen alacsonyan tartják az energiaárakat, emiatt ezek további növekedése várható. A panelházak felújítására évente milliárdokat költenek az országban, a felújítás nagy befektetést igényel mind az állam, mind a lakók részéről. Sok társasház el is adósodik, hogy részt vehessen a felújítási programban. Tóth Nelli, az Energiaklub munkatársa a Greenfo-nak ehhez hozzátette, hogy ezekben a házakban többségükben nem a tehetősebb rétegbe tartozók laknak – sok a nyugdíjas, a kis pénzből élő. Érdemes tehát áttekinteni, hogy mennyire térülnek meg a felújításra költött összegek.

Mennyibe kerül?

A felújításra befektetett teljes összeg a lakás méretétől és a felújítás mértékétől (lásd előző cikkünket) függően 150 000 és másfél millió forint között változik. Torda Edit, a Fundamenta Lakáskassza Zrt. munkatársa egy, az Energiaklub által szervezett szeptemberi képzésen elmondta, hogy ez általában több forrásból tevődik össze: a lakástulajdonosok saját pénzéből, pályázati úton elnyert állami támogatásból, önkormányzati pénzből, és bizonyos esetekben lakás-előtakarékosságból és hitelből. A klasszikus felállás szerint a beruházás egyharmadát a lakó, másik harmadát az állam, a fennmaradó részt pedig az önkormányzat fizeti (de az önkormányzat nem mindenhol száll be a programba.) Az előtakarékosságra és a hitelre egyaránt állami támogatást vehetnek igénybe a társasházak. Sárközi Gábor, a gazdagréti Regős utca 14-16. alatti ház közös képviselője honlapunknak elmondta, hogy „a hitelt lakástakarék-pénztár szerződéssel kombinálva alacsonyabb lesz a visszafizetendő összeg a felvettnél: ha az ember felvesz 400 000 Ft hitelt egy lakásra, akkor csak 380 000-et kell visszafizetni kamatostul, mindenestül.” Ugyanakkor Tófalvi György, a költségmegosztásban érdekelt Techem Kft. ügyvezető igazgatója ehhez hozzátette, hogy ez néhány éve, kedvező kamatfeltételek mellett teljesült, ma sajnos már nem igaz.


 

Lakótelepi ház

Mennyi a megtakarítás?

A budapesti távhőszolgáltató, a FŐTÁV iletékesei szerint azokban a házakban, ahol csak a fűtéskorszerűsítést végzik el, más felújítást nem, ott átlagosan 21% megtakarítás szokott jelentkezni, ugyanakkor az épületek között óriási szórás tapasztalható. Kérdésünkre Tófalvi György is hasonló nagyságrendű számot említett. A gazdagréti Csíki-hegyek utca 18-26-os társasházban például 2007 őszén korszerűsítették a fűtési rendszert, kicserélték a radiátorokat, és bevezették a különmérést. 2008-ban 12%, 2009-ben 19%, 2010-ben 22% volt a társasház energia-megtakarítása. Úgy tűnik, ahogy a lakók megtanulták az energiatakarékossági fortélyokat, illetve egyénileg szigeteltették, kicseréltették az ablakukat, évről évre csökkent a ház fogyasztása.

Csider László, aki hosszú időn keresztül az államigazgatásban dolgozott a panelprogram egyik döntéshozójaként, egy cikkében a következő adatokat közli: a lakások fűtési energia megtakarítása a fűtési rendszer korszerűsítése esetén 12-18 %, az épület teljes körű felújítása esetén pedig a 45-50 %-ot, vagy akár ennél magasabb arányt is elérheti. Ezt Sárközi Gábor is megerősíti, ő a társasházának széles körű felújítása után 52%-os megtakarítást tapasztalt.

A Regős utca 14-16. alatti társasház hőfelhasználásának csökkenése a felújítás nyomán

Mennyi idő alatt térül meg a befektetett pénz?

Csider László szerint nagyon nehéz forintosítani a megtakarítást, mert van egy átalány része is a számlának. Tovább bonyolítja a helyzetet, hogy a távhő díjai folyton változnak, egyrészt a tarifamódosítások, másrészt az ÁFA politikai okok miatti módosításai okán. 

A távhő árának változása Budapesten

A ház építési idejétől is függ a megtakarítás mértéke: egy hatvanas években készült háznál kisebb beruházással lehet nagy megtakarítást elérni, mint például a nyolcvanas években épült gazdagréti esetében.

A FŐTÁV-tól és a Techem Kft.-től kapott adatok alapján a Csíki-hegyek u. 18-26-os társasház fűtési célú fogyasztása a felújítás előtti referenciaévben, 2006-ban 4 045 GJ volt. A felújítás után 2010-re a fogyasztás 22%-al 3 145 GJ-ra csökkent. 


 

Csíki-hegyek u. 18-26-os társasház fűtési célú fogyasztása

Forintban kifejezve: évente átlagosan nettó 2 500 000 Ft-al kevesebbet kell fizetnie a lakóközösségnek. Ugyanakkor figyelembe kell venni a felújítás után jelentkező plusz költségként a költségosztók üzemeltetésének és leolvasásának díját – ezt a társasház fizeti a közös költségből. A leolvasást végző Techem Kft számára jelenleg radiátoronként 524 Ft + ÁFA-t valamint egy 200 Ft-os lakásonkénti díjat kell fizetni évente. A Csíki-hegyek utcai ház esetében ez a költség az egész épületre összesítve az elmúlt három év átlagában 640 000 Ft volt. A nettó megtakarítás így évente átlagosan 1 860 000 Ft volt. A teljes beruházás mintegy 30 millió forintba került (ezt az önrészből, valamint az állami és önkormányzati támogatásból fizették ki). A megtérülési idő ennek alapján mintegy 16 év. A lakók összesen 11 millió forint önrészt fizettek be, ez kicsit kevesebb, mint hat év alatt térül meg. A Techemmel szerződésben álló lakóközösségek 95%-a csupán évi egyszeri elszámolást kér. Példánk annyiból speciális eset, hogy itt évente kétszer számol el a Techem a tulajdonosokkal, ami a cégnek fizetendő díjat is majdnem megduplázza. Ha csupán évente egyszer kellene ezért a szolgáltatásért fizetni, akkor nagyjából öt évre rövidülne a megtérülési idő.

Sárközi Gábor tájékoztatása szerint a Regős utca 14-16. alatti házban végrehajtott, komplex, energiatakarékossági célú munkálatok nagyjából 140 -145 millió Ft-ba kerültek, ebben benne van a napkollektoros rendszer is. Amennyi részletet a lakók a felvett hitelre fizetnek, annak a nyolcvan százalékát lehet megtakarítani a távhőszámlán. A hitel futamideje 5 év, tehát 6-7 év alatt visszajön az önrész.

Az, hogy a beruházás megtérül, nem jelenti azt, hogy a lakók most kevesebbet fizetnek a fűtésért mint korábban – az energiaárak ugyanis nagymértékben emelkedtek az elmúlt pár évben. Viszont ha nem valósult volna meg a felújítás, akkor most még többet kellene fizetni. Sárközi Gábor szerint a távhő árát még most is mesterségesen alacsonyan tartják, így az a későbbiekben várhatóan emelkedni fog – ez is a takarékossági beruházás mellett szól.

A lakások közti eltérések és a használat különbségei miatt lakásonként nagy különbségek lehetnek a megtérülésben. Tófalvi György elmondta, hogy ha egyébként az épületben 20%-os megtakarítás tapasztalható, de egy lakásnál a korábbi átlagértékhez képest magasabb fogyasztás mutatkozik, akkor ott két eset lehetséges: vagy nem fordítottak elegendő figyelmet a szabályozó eszközök kezelésére a lakók, vagy pedig kedvezőtlen adottságú lakásról van szó (pl. saroklakás), amelynek magasabb a hőfogyasztása.

A házak tetejére szerelhető, az egyéni vízmelegítésnél segítő napkollektorok megtérülésének idejét 8 és 15 év közöttire teszik különböző internetes források. A FŐTÁV-nál dolgozó forrásunk ugyanakkor gyatrának minősítette a Regős utcában a ház tetejére felszerelt napkollektorok eredményeit: a nyári használati melegvíz (HMV) biztosításában a kollektorok az elvárt 65% helyett csupán valamivel több, mint 30%-al részesednek. Sárközi Gábor ezt a szerelők által elkövetett tájolási hibának tulajdonítja, és bár még nem tudja a megoldást a problémára, de a jövőben szeretne javítani a helyzeten.



Növekszik a lakás értéke is

Ferencz Edina, az ország egyik legnagyobb ingatlanközvetítő hálózatának értékesítője a Greenfo-nak elmondta, hogy amennyiben a fűtés olcsóbb lesz az egyedi méréstől, akkor a beruházás növeli a lakás eladhatóságát és értékét. Viszont egyszer már előfordult a praxisában olyan anomália, hogy egy lakásnál a különméréstől növekedett a fűtésszámla. Ha van két azonos méretű lakás, akkor azt fogják megvenni, amelyiknek egyedi mérője van. A külső szigetelés és az ablakcsere is növeli a lakás értékét. Tóth Nelli szerint a felújított lakások értéke legalább tíz százalékkal ugrik. Ma másfél millió forinttal számolhatjuk egy panellakás komplex felújítását, ebből ötszázezer az állami támogatás. „A lakossági hozzájárulás, az 500 000 Ft simán megtérül, már csak azzal, hogy ha a lakás ingatlanértékét nézzük. Sokszor az a cél, hogy a megtakarításból hozza vissza a befektetett összeget. Viszont az a baj, hogy egészen 2007-ig az állami támogatás nem tette kötelezővé a mért adatok alapján történő kimutatást, így nagyon kevés ház esetén állnak rendelkezésre mért adatok” – mondta a Greenfo-.nak az Energiaklub szakértője. 



 

Eladó lakás Gazdagréten

Finanszírozás

Csider László elmondása szerint a Panelprogram 2001 óta működött, de az idők során változott, hogy éppen hogy hívták a programért felelős minisztériumot. Minden évben kiírta az adott szervezet ezt a pályázatot, egyedül a 2007-es év maradt ki. „A 2001-2008. között kiírt panel-programban az iparosított technológiával készült 820 ezer lakás közül mintegy 290 ezer lakás lakói kaptak összesen 63 milliárd Ft nagyságrendű állami támogatást” – áll Csider Lászlónak a 2010-es Construma építőipari szakkiállítás alkalmából írt cikkében. (Összehasonlításképp: Magyarországon kb. 4,3 millió lakás van összesen.) „Az ÖKO program kiemelten a távfűtött lakások fűtésének szabályozhatóvá tételét, költségosztók és hőmennyiség mérők felszerelését célozza. A 2008-ban meghirdetett és 2009. július végén zárult pályázatban közel 100 ezer lakás nyert 5,5 milliárd Ft támogatást. Az Önkormányzati Minisztérium 2009. decemberében újra meghirdette a pályázatot. (…) A 2009. év pályázataiban alapvető változást jelentett, hogy azokat az állam az ország CO2 kvóta bevételeiből finanszírozza.”– írta Csider László. Ugyanakkor ezekben a pályázatokban az önkormányzatok nem vesznek részt, itt már nincs meg a korábbi háromszor egyharmados felosztás, de egy teljes körű felújításnál adott bónuszokkal csak az állami támogatás felmehet a kétharmadig. Csider László arról tájékoztatta honlapunkat, hogy a 2008-as pályázatok elbírálásában, illetve szerződéskötésében jelentős csúszás volt, az még 2010-re is áthúzódott. Az állam mindig a befejezés után folyósította a pénzt, a kifizetéseknek mindig az volt a feltétele, hogy a lakossági és az önkormányzati egy-egyharmad már be legyen építve.
Vázsonyi Sándor, a gazdagréti Tűzkő u. 1-6. társasház fűtési megbízottja szerint a panelprogramban való részvétel amiatt problémás, hogy a beruházást bankhitel felvételével előre megfinanszírozza a ház, és aztán várja, hogy az állam kifizesse a támogatást, ami sokáig elhúzódhat. Kozlovszky Zsuzsanna, a Nemzetgazdasági Minisztérium vezető főtanácsosa erre azt reagálta, hogy kétharmaddal már rendelkezniük kellett eleve, vagy az önkormányzattal együtt, vagy anélkül. „Egy ilyen projektnél a kivitelező felvállalja, hogy a munkát elvégzi úgy, hogy kétharmadot előre megkap, és amikor ténylegesen átadja a beruházást, akkor kapja meg az utolsó egyharmadot.” Csider László ehhez hozzátette, hogy a 2008-as pályázat elhúzódása miatt adódhattak olyan problémák, hogy ha valamely társasház még a tél kezdete előtt nekivágott a kivitelezésnek anélkül, hogy az állami döntés megszületett volna, az meg tudott szorulni, mert belerakta a beruházásba a saját egyharmadát, de az állami szerződés nélkül az önkormányzat nem adta oda a rá jutó egyharmadot, és az állam is megvárta, amíg a számlákat leadták az elszámoláskor. Itt olvasható az Index tudósítása egy hasonló esetről. A következő projekteknél a kivitelezők már sokkal óvatosabbak lettek, azóta csak az állami szerződés megkötése után kezdik el a kivitelezést.


Továbbra is lehet pályázni

Bencsik János klíma- és energiaügyekért felelős államtitkár honlapján olvasható nyilatkozata szerint „az országban évi százezer lakással egyenértékű épület-felújításra van szükség, ebben benne vannak az intézmények és a vállalkozási épületek is. Az idei évtől került a zöldberuházási rendszer irányítása a fejlesztési minisztériumhoz.” Mint arról nemrégiben beszámoltunk, március folyamán az Új Széchenyi Terv keretében működő Zöld Beruházási Rendszer panelpályázatai során 12,6 milliárd forint felhasználásáról született döntés, mellyel 242 pályázatot támogattak, így 22 580 lakás korszerűsíthető a fővárosban és harmincegy vidéki településen.


Tanúsítvány és címke

Az Energiaklub tájékoztatása szerint új építésű ingatlanokra 2009 január elsejétől kötelező elkészíttetni a háztartási gépek színes energiacímkéjéhez hasonló energiatanúsítványt, amelyet nemsokára a használt lakások, épületek adásvételénél is kötelező lesz megrendelni. A dokumentum A+-tól I-ig sorolja be az ingatlant, ahol az A+ jelenti a legjobb kategóriát. A tanúsítvány emellett javaslatokat is tesz, hogy mit és hogyan célszerű felújítani. Egyes felújítási pályázatok dokumentációjához csatolni kell egy ilyen tanúsítványt is. A témáról az Energiaklub által üzemeltetett honlapon, a www.lakcimke.hu-n lehet tájékozódni.



*: a 2010-es kormányváltás előtti Környezetvédelmi és Vízügyi Minisztérium

Forrás: Greenfo - Bajomi Bálint