Használt zöldek

Budapesten jelenleg minden - ismert - fejlesztés alatt lévő irodaház esetében célul tűzték ki valamelyik nemzetközileg elismert "zöld" minősítés megszerzését. Az új épületekre kidolgozott minősítési rendszerekről, ezek fontosságáról és látványos terjedéséről már többször esett szó ezeken a hasábokon is. Az energiatakarékos és hatékonyan üzemeltethető épületek egyre népszerűbbek, és az ilyen típusú ingatlanba való költözés sok bérlő szemében prioritás. Ez a zöld gondolkodás és környezettudatosság azonban egyelőre inkább valamilyen exkluzív luxustermékként él a fejekben, és sokak szerint csak a legnagyobb és leggazdagabb cégek tehetik meg, hogy magas bérleti és üzemeltetési díjak fejében óvják a környezetüket. A képlet azonban ennél jóval bonyolultabb, és ez esetben a kisebb, de tenni vágyó bérlőknek kedvez.

 

Ahogy azt egy tanácsadó cég munkatársától megtudtuk, tulajdonképpen ez év elejétől már hivatalosan is működik a hazánkban legelterjedtebbnek számító BREEAM rendszer "In use" vagyis használatban lévő épületekre kidolgozott minősítése. A rendszer egyelőre fejlesztés alatt van, de két hazai épület már rendelkezik is ilyen minősítéssel, mégpedig a Pólus Center és a Campona . A Nagy-Britanniából származó BREEAM mellett létezik még az Egyesült Államokban elterjedt LEED már használatban lévő épületekre vonatkozó minősítése is, "LEED for Existing Buildings" néven. A szakember szerint a jelentős különbség nemcsak az értékelési rendszer eltérő elemeiből ered, hanem abból is, hogy míg a BREEAM megszerzéséhez kötelező egy plusz akkreditáció, addig a már régebb óta működő LEED-nél erre nincs szükség, ezért itt a procedúra ebből a szempontból egyszerűbb, ám a bizonyítási folyamat nehézkesebb.

A minősítés fajtái

A BREEAM "In use" esetében három kü­lön­böző típusú minősítést is megszerez­hetünk, így a tulajdonosnak és az üzemeltetőnek több ponton is lehetősége nyílik változtatásra vagy átalakításra. Egyfelől lehet minősítést szerezni magára az épületre, majd az üzemeltetésre, végül pedig egy sok szempontból megfoghatatlan, inkább marketing és CSR jellegű, a szervezet működésére vonatkozó tevékenységre. Ezeket persze lehet vegyíteni is, és különböző módokon fejleszteni. Bár hosszú távon a mentális fejlődés a legfontosabb (pl. CSR) - ez is fejben dől el, vagyis hogy azok, akik építenek, fenntartanak, működtetnek, hogyan is kezelik saját és tágabb környezetüket -, az aktuális minősítésben nagyobb szerepet játszik az épület tervezése és a felhasznált anyagok minősége, valamint az üzemeltetésekor keletkezett károsanyag-kibocsátás, illetve az energiafelhasználás.

Ami azonban minden ingatlantulajdonos és üzemeltető számára fontos: nincsen olyan rossz épület, amely nem tehet lépéseket a zölddé válás útján, mivel a rendszer nemcsak az aktuális állapotot, hanem az - akár pozitív, akár negatív irányú - változást is hangsúlyozottan minősíti. Az ellenőrök évente felülvizsgálják az adott épületekben tapasztalható változásokat, és az eredményeknek megfelelően újra besorolják az ingatlant a megfelelő kategóriába. Ez az évi felülvizsgálat a BREEAM-nél érvényes, a LEED rendszerben egyelőre ötévente történik a komplett minősítés újbóli vizsgálata.

Az üzemeltetők dolga

Az építkezés során egy épületben technikailag rengeteg minden eldől, és az e döntések nyomán kialakuló helyzeten - pénzügyi, működési szempontok miatt - csak közép- és hosszú távon érdemes változtatni, a technikát javítani, cserélni. Ezért az ingatlanok műszaki tulajdonságaival adottságként kell bánni, ha minősítés megszerzése a cél, és fel kell készülni, hogy vagy csak egyszeri, nagyobb anyagi ráfordítással, vagy lassan, folyamatos cserékkel, fejlesztésekkel lehet változtatni rajtuk. Ami azonban gyorsan és hatékonyan megvalósítható, és kellő akarat megléte esetén rövid távon is jelentős eredményekre vezet, az az üzemeltetésben történő racionalizálás.

 

Elsősorban olyan praktikus dolgokra kell gondolni, mint a tisztítás, takarítás területén olyan környezetbarát anyagok használata, amelyek kevésbé szennyezik a környezetet, vagy a hulladékgazdálkodás újragondolása és szelektívvé tétele. De ilyen lépés - egészségesebbé teszi a környezetet, és javítja a dolgozók közérzetét - a közös terek élhetőbbé tétele, az alternatív közlekedési módok támogatása vagy az ökológiai szempontok hangsúlyosabb figyelembevétele (amit például a kertben alacsonyabb öntözési igényű növényekkel is segíthetünk). Ezek az apró területek különböző hangsúllyal kerülnek bele az egyes minősítések végeredményébe, de fontos látni, hogy nem kizárólag a víz-, a villany- és a gázszámlák végösszege befolyásolja az épületek környezettudatos működését. Könnyen elképzelhető akár olyan eset is, hogy egy zöld szempontból modern épületben a gyenge minőségű - pazarló és felelőtlen - működtetés miatt alacsonyabb a minősítés szintje, mint egy régi, eredetileg nem a kor követelményeinek megfelelően megépült, de folyamatosan javuló ingatlanban.

Az üzemeltetésben vagy divatos nevén, a facility menedzsmentben részt vevő cégeknek - akár műszaki, akár egyéb szolgáltatás típusú tevékenységet végeznek egy ingatlanban - első dolguk filozófiájuk átállítása lenne, hiszen csak úgy lehet képes bárki is hatékony fenntartásra, ha szervezeti szinten maga is felelősséget érez ezekért a dolgokért. Ezenfelül persze az üzemeltetőknek jártasnak kell lenniük a legújabb, legmodernebb technológiákban és környezetkímélő megoldásokban. Ezeket pedig mind a régebbi "B" vagy "C" kategóriás, mind akár a jelenleg még "A" kategóriás ingatlanok esetében érdemes bevezetni, hiszen nemcsak az általános költségeket lehet így számottevően csökkenteni, hanem a minőségi környezet kialakulásával a produktivitás és a bérlők bevétele is növekedési pályára állhat.

Forrás: REsource